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深圳商品房价下跌真相:被套的究竟都是谁·

2018/5/15 17:18:50  来源:中国新闻网 

■背景

据新华社报道:深圳市国土资源和房产管理局6月12日公布的全市房地产市场分析报告显示,今年1至5月,深圳市商品住宅销售均价为12815.94元/平方米,其中,5月份新建商品住宅销售均价为11014.14元/平方米,回落到全市2007年初的房价水平。

据统计,今年前5个月,深圳市商品房空置面积163.26万平方米,同比增加20%,其中,商品住宅空置面积67.18万平方米,同比增加82.26%;新建商品房销售面积137.14万平方米,同比下降56.1%。

深圳房价是否真如外界所说跌了很多·被套的炒房人到底有多少·他们的现状如何·房价还会下挫到什么程度·这一系列的问题似乎都在把矛头指向问题的中心点──由深圳房价下跌所引发的问题是否已经或正在形成一个真实的谎言·

在深圳有近6年房产投资经验的孟先生告诉记者,"现在被套的大多数人都是在之前赚了钱的,真正赔的有,但是不多。"通过半个月的走访,记者了解到,在外界看来房价几乎要崩盘的深圳,事实上要平稳得多。

■深圳房价跌了多少

前不久,深圳国土资源和房产管理局发布数据称,现在的房价已经跌回2007年年初的水平,甚至有媒体称波动幅度为105%。家住福田区的李先生告诉记者:"就我的房子而言,根本没有跌到这个水平,这是谣传。"

李先生所指的房子是位于深圳关外龙岗区的一栋别墅,"我是2007年1月17日拿到房产证的,当时价格是6400元/平方米,现在1.2万/平方米,怎么可以说跌回到2007年年初·"

中原地产深港研究中心总监张伟告诉记者:"全市平均来说,还是跌了很多,基本回落到去年2、3月的水平。深圳国土局发布的数据能代表深圳房价的走向,但是如果要对深圳房价有一个比较清晰的认识,必须要分开来看,关外和关内差别很大。"在张伟看来,李先生没有错,但李先生所说只是深圳房价的冰山一角,并不是深圳全市跌幅的真实写照。

显然,调查清楚深圳房价关内、关外真实的跌幅,对了解深圳房价的走势以及被套人群的真实状况至关重要。

据记者了解,近1.2万/平方米的均价虽然距去年高峰期的近1.8万/平方米跌了近30%,但是在瞬间到达的1.8万的顶点到底有多少成交量·这是个值得考问的问题,而这将直接关系到被套人的损失严重程度。

中联地产福田中心区某业务员告诉记者:"虽然去年的房价一度涨到了1.8万,甚至接近2万,但是从我们真正的成交价格来看,最好的福田区都在1.5万和1.6万之间,到达1.8万时几乎没有人成交,所以,真正跌幅不是很大。"

而大家一致认为水分最大的关外,大多数已经跌破万元,相对高峰期虽然跌幅达近50%,但在高峰期进入的人又有多少·某中介业务员告诉记者:"关外的房子议价空间比关内还要大,实际成交的价格没有炒的那么高。"

张伟说:"没有成交量的房价是没有意义的,不管是高还是低"。

被套群体到底有多少人·关内关外各占多少比例·在高位接盘时是怎么想的·或许从孟先生的投资经历可见一斑。

■被套人有多少

30多岁的孟先生对于买房被套,有着来自炒房征战的肺腑之言:"现在房价下降,是有人被套住,这能怪谁呢·去年六七月的价格实在太高了,有投资经验的人都不会进场了。"

孟先生从2004年到现在,投资过的房子不下十余套,他从深圳楼市获益颇多。2007年年中,深圳房地产到了最为疯狂的时候。不少像孟先生这样的老牌炒家,选择纷纷离场,但是对市场判断不足、缺乏经验的人还在不断地涌入,一直到7月底。

在深圳房价攀升至1.8万元至2万元每平方米的2007年第三季度,成交逐月下滑,去年三季度的成交状况为:7月份一手房成交5037套,二手房成交7540套;8月份一手房成交3263套,二手房成交3370套;9月份一手房成交3290套,二手房成交3710套。也就是说新房成交量为15840套,旧房成交量为14280套。

这就是深圳房地产迈入疯狂状态时,选择进场交易的购房人数,新旧几乎对半,总量在3万套左右。

张伟分析称,这其中投资比例能达到70%,另外,这里面有20%的人有些许投资经验,估计已经脱手,而其他的估计就需要撑一下了,也就是说新旧房在一起,估计1.5万套左右,目前面临房价估值下降压力。

深圳市国土房产局数据显示,2004年,新房成交89794套,二手房成交55672套。2005年新房达到100024套,二手房成交64015套,成为近年的高峰。自2006年起,新房成交套数开始下降,当年共成交85770套,二手房成交87485套。2007年,新房成交55222套,比上一年下降达35%。二手房成交91152套,每年成交量在15万套左右。

也就是说,如果被套房数在1.5万套左右,其占每年15万套的比例为10%左右。

也就是说,真实的成交价格和套数显示,被套人的规模和损失程度都远没有达到外界想象的那么严重。

孟先生说:"根据我了解的情况,这里面大多是一些小客户,比如公司白领,拿着相对高的工资,供得起房,但是经验要差一点,还有一些从股市转过来的人,对房市了解的有限,还有很少一部分年轻中介业务员,但这个不是主流。"

"这些小客户有些经济基础,首付几十万元对他们来说不是问题,主要是投资关外、南山、罗湖的中小户型。"

他分析:"10%到20%的人群是被套住的,这其中有10%的人已经亏


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