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杨红旭:公租房不能再搞大跃进

2018/2/11 17:51:38  来源:中国新闻网 

推进公租房建设,是件利国利民的大事,但在政策、制度设计不到位的情况下,宜小步探索,快步跟进,若大跃进,则必留后遗症。

观点地产网近日,财政部与住建部联合下发《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》,要求各地将公共租赁住房建设摆在优先突出位置,加大政府筹资力度,敦促各地政府按照20%的比例筹措公租房项目建设资本金。

公租房到底怎么了?缺钱!众所周知,今年全国新开工1000万套保障房,已被中央再三强调为“死任务”。完成这一宏大指标,最大的瓶颈是缺钱。

经住建部测算,1000万套至少需投资13000亿元,其中政府需拿出5000亿元,主要投资廉租房、公租房和棚改房。剩下8000亿需社会机构投资,主要投资经适房、双限房和公租房。经适房和限价房需5000亿元,通过出售能回笼资金,开发企业愿意参与。棚改房主要由政府和职工出资,需要社会融资约几百亿。最大缺口是剩余的2000多亿尚无着落,主要用于公租房。

硬着头皮也得上。因为,公租房正成为我国保障房体系中的“大哥”。去年,全国新开工590万套保障房中,公租房只有40万套;而今年1000万套中,公租房为220万套,数量明显超过廉租房、经济适用房、限价房等。

国家“十二五规划纲要”首次提出:对于城镇低收入家庭,以供应廉租房为主;对于城镇中低收入家庭,以供应公租房为主;对于城镇中高收入家庭,供应市场化的商品房和租赁房。其中没有提及经济适用房,可见有多重视公租房。这是一种进步,保障方式由注重产权式保障,转为租赁式保障,也反映了国家住宅产业发展目标,由“居有其屋”,向“住有所居”转变。

公租房是个好东西,但其运作机制、体制,却比经适房复杂很多。正因如此,去年以来,国家没少出文件,试图梳理清楚。2010年6月,七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》明确了融资路径:中央给予资金补助,省政府给予资金支持,市县政府直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等,鼓励金融机构发放中长期贷款,支持企业发行中长期债券,探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金。

2010年9月,财政部和国税总局下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,减免契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税、土地增值税等六种。10月,财政税等三部委联合出下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》,从四个方面支持公租房。2011年4月,国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》,要求央企积极参与。6月,发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,允许地方融资平台和开发商发企业债。

文件可谓林林总总,但仍嫌不给力。今年时间已过半,保障房建设任务却没过半,尤其是公租房建设步履迟缓,怎不令政府上火?《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》,主要是重申和强调,要求各地高度重视、严阵以待、狠抓落实、加强督导,却并无实质性措施,可谓“精神”重于“措施”。

从投资主体上看,主要分为政府主导和企业主导。一是以政府直接投资和政府组建投资公司建设的公共租赁住房,应当由政府注入项目资本金,资金来源有多种;二是在房地产开发项目中配建以及由企业投资建设的公共租赁住房,其项目资本金由相关企业自行解决,政府予以优惠政策支持。

众所周知,1998年房改之前,我国的住房制度原本就是公租房制度,由国家和单位大包大揽,结果是负担沉重,且须持续投钱,难以良性运转。如今再战公租房,应比旧模式先进才有意义和价值,先进之处应体现在不能光靠政府投资,而是要尽量多的借力于“市场机制”,通过优惠政策、健全机制,让社会机构积极参与。

而现在的境遇则相当尴尬,政府强烈呼吁,但社会力量就是“不下水”,迫于指标压力,地方政府只能亲自或让代理人(国企)出马。这种状况,实在堪忧。推进公租房建设,是件利国利民的大事,但在政策、制度设计不到位的情况下,宜小步探索,快步跟进,若大跃进,则必留后遗症——防重于治呀。


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