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经济增速总体放缓 开发投资将趋于平淡

2018/7/10 16:36:39  来源:中国新闻网 

  导读

  从行业的政策看,去库存仍然为重点任务的背景下,将会保持稳定,其增速将延续二季度末期回落的趋势。

  2016年的上半年,可以说是房地产行业近几年来最好的上半年。

  在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会召开前夕,国家统计局公布了二季度宏观经济数据,上半年GDP 增速为6.7%,房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。

  不过,2016年上半年全国商品房销售面积和金额增速均在冲高后持续回落,分别比1-5月份回落5.3个百分点、8.6个百分点。

  成交金额增速远大于销售面积增速的原因在于,今年上半年的销售主要集中在一二线城市,整体仍需去库存的局面未发生实质性改变。

  住建部住房政策专家委员会副主任认为,货币政策与财税政策是影响当前楼市的两个重要因素,尤其是金融政策对本轮房地产上涨产生了很大影响,尤其是对一二线城市。

  顾云昌指出,今年房地产总的销售量应该会达到历史新高,价格也会达到一个新高;下半年楼市将会比较平稳,增长速度会放缓。

  房地产助力上半年经济

  上半年宏观经济增速达到6.7%,房地产贡献良多,多家房企也创造了史上最高半年业绩。

  数据显示,包括万科、恒大、碧桂园、绿地和保利在内的五家房企上半年销售业绩超过千亿,不少中小房企也创下了其半年业绩的历史新高。

  这得益于史无前例的政策宽松环境,从中央到地方,一系列重磅楼市刺激政策轮番出台。

  各地政府部门变着法子地“去库存”,涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节,就连购房契税也史无前例作出调整放松,系列“政策组合拳”打出,强劲地支撑了市场的全面复苏。

  市场复苏刺激了住房刚需及需求。央行近日发布的2016年上半年金融机构贷款投向统计报告显示,截至2016年6月末,人民币房地产贷款余额 23.94 万亿元,同比增长 24%;上半年增加 2.93 万亿元,同比多增 1.04 万亿元,占同期各项贷款增量的 38.9%。

  此外,个人购房贷款余额16.55万亿元,同比增长30.9%;上半年增加 2.36 万亿元,同比多增 1.25 万亿元。

  “去库存”效果也逐渐显现。国家统计局数据显示,截至6月末,全国商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米,而住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。

  全联房地产商创会会长认为,一直以来,与M2相关,但现在也和M1有关,研究模型也表明M1与房价呈高度正相关。

  在聂梅生看来,唯一能够和M1增速相当的就是房子,房子的背后则是土地,所以今年会出现这么多的地王;从全世界来看,没有一个国家的M1和房价有这么高的正相关,应该高度关注民间固定资产投资和全国固定资产投资增速的变化。

  聂梅生指出,2015年8.7万亿商品房销售额若一一分解,企业所得税是8%,开发商收入是30%-40%,从这个比例看出,房地产依然是最主要的经济增长来源。

  按照国家统计局测算,2016年上半年房地产开发投资占上半年GDP的比例约为13.69%,在GDP中占比仍然很大。

  (,)研究部房地产首席研究员谢皓宇认为,在上半年政策宽松条件下,各地因地制宜,各线城市出台不一的扶持和调控。短期来看,经济转型还未完成,房地产依然是经济发展的支柱产业。

  不过,上半年楼市也存在很大隐忧,即城市分化明显:一二线城市房价大幅上涨,三四线城市库存依旧高企。

  根据克而瑞研究数据,截至今年6月底,深圳新房均价已达51006元/平方米,较去年12月底的涨幅达16%,同比上涨47.4%,但环比涨幅在明显回落。

  另据国家统计局数据,6月份70个大中城市的房价环比涨幅继续回落,热点城市房价上涨疲态尽显。

  REICO工作室刘琳指出,二季度楼市经历了从高位向下的调整,无论是新建商品房还是二手房交易量,无论是一线城市、二线城市、三线城市,房屋销售量增幅都出现回落;房价涨幅也在逐月回落,上涨城市数量减少,其主要原因在于货币政策收紧、热点城市房地产调控从严。

  经济学家、北京师范大学金融研究中心主任预测,中国楼市可以归纳为3年涨,5年平,10年落;目前房地产市场销售比较热,投资冰冷,一二线城市比较热,三四线城市非住宅类产品不太好,去库存远没有结束。

  投资将趋淡

  楼市似乎正走向下行空间,而宏观经济或迎来一次探底。

  国家统计局数据显示,今年上半年房地产开发企业到位资金68135亿元,同比增长15.6%,增速比1-5月份回落1.2个百分点。

  华泰证券宏观研究员指出,房企到位资金年内首次回落,意味着地产投资链条已经出现整体降速。

  他认为,如果政府因为担忧房地产泡沫而不愿再度刺激房市,那么下半年地产投资或逐步归于平淡。

  野村证券则指出,中国经济依然面临结构性问题。中国增长质量可能恶化,因更多依赖房地产和债务助推的投资。

  房地产投资增速更可以看出趋势在变化。2016年上半年全国房地产开发投资增速走势呈现“倒U型”。在年初快速回升后,并在4月份反弹到7.2%的最高点,然后回落,5月份下降到7.0%,6月份则在6.1%,投资回落的趋势极为明显。其中新开工增速放缓、土地购置面积增速仍处在负区间是其下滑主因。

  克而瑞地产研究预计,房地产开发投资增速将在下半年继续回落,年内房地产投资增速将维持在0-10%的区间范围内波动,10%以上的高增长已难再现。

  从金融统计数据来看,6月份M2同比仍仅增11.8%,而M1大幅增长24.6%,M1、M2剪刀差继续扩大,这表明尽管房地产销售改善房企和地方政府现金流有关,但企业投资意愿不足。

  全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长认为,目前中国的经济不确定性明显,不安全感弥漫,市场预期的向好苗头十分脆弱。向前看,需要按新常态完成探底;不排除年内或者明年前期,出现宏观经济态势的阶段性探底。

  对于房地产他认为不必太悲观。中国真实的城镇化率是40%左右,房地产业存在巨大的发展空间。在经济总体下行过程中,房地产业可能走在各行业比较靠前的位置上,对宏观经济起到维稳作用。

  REICO工作室预测,三季度经济下行压力较大,上半年民间固定资产投资增速持续下降为历史最低2.8%,6月PMI重新降至50%,而从房地产行业的政策看,去库存仍然为重点任务的背景下,将会保持稳定,其增速将延续二季度末期回落的趋势。

  日前,国际货币基金组织(IMF)发布报告,将今年中国经济增长率的预测值上调为6.6%,较4月时的预测高0.1个百分点;同时,下调了对今明两年全球经济增长率的预测,但维持明年中国经济增长6.2%的预测不变,表现出对中国经济的信心有所增强。


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