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[彩信手机报] 换房子的最佳时机大揭秘

2019/5/15 20:54:29来源:新浪娱乐 编辑:李敏萱

来源: [彩信手机报] 换房子的最佳时机大揭秘 作者:

2014年09月29日 09:55

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几年前的刚需族,随着收入和居住需求的提升,将逐步加入换房大军。换房族多集中在两个年龄段,一群是30-35岁之间、子女在2-4岁的“首改族”,为了子女以后入学或拥有更舒适的居住环境,希望能入手一套宽敞的市区房或者郊区房。另一群则是子女已毕业工作,老夫妻未必需要再住在市区老楼中,也想换套环境较好的郊区房。那么何时才是最好的换房时机呢?

第一、淡季是换房好时机。在淡季购房,往往还有不少潜在的优势:首先,看房可以看得更通透、更彻底。楼盘质量在淡季一般能够得到较好保证,如果在旺季买房,售楼处每天接待的看房者络绎不绝,售楼员一般没有太多的时间向客户介绍详细情况,服务质量大打折扣。以北京为例,楼市热季屡屡出现日光盘,房子基本靠“抢"。购房人抱怨自己连房子是什么样子都不清楚,匆匆三分钟就定下了一套几百万的房子。但是淡季就不同了,一些楼盘无人光顾,门可罗雀,偶尔去一两个看房的,就会引起售楼员的特别注意,受到热情的接待,并耐心的讲解楼盘信息。
  
其次,可以货比三家,有价格优势。就新房来说,开发商为了尽快回笼资金,往往在这个时期会想方设法吸引购房者的注意,打折让利、买房送礼等促销将会层出不穷,购房者由此会享受到更多的优惠。在观望期房价会出现松动,因此购房者可以获得更多的优惠。
 
第二、房贷政策优惠期。换房涉及到4大成本:换房成本一:转手税费; 换房成本二:卖低损失;换房成本三:早期优惠利率不可复得;换房成本四:租房过渡。如果您买卖一套未满五年的房子,税收将是一大笔支出,其中最大的一项税目是营业税:领取房产证不满五年出售的,需缴纳总价5.5%的营业税;其次是个人所得税,非家庭唯一一套住房的须按总价的1%缴纳;90平方米以下房需缴纳契税1%。且不论按照国税总局的相关要求,按差额20%计个税,是对其转让净所得额征税。去新购一套同样未满五年的二手房,且均非唯一住宅,那么税费成本至少将达到交易额的7.5%左右。

而房贷利率损失更大。早期首套购房,房贷利率最低可以到7折至4.5%,而二套房利率当前一般为基准1.1倍,可达7.21%。如果你买一套价值200万的房子,贷款100万20年还清,总还款金额会比以前多还36万元。当政府推出购房刺激政策时,我们换房成本会大幅降低。比如税收优惠,房贷利率优惠。

比如福建推出房贷偿清后,再购房按首套认定;安徽铜陵救市,推出买房补契税;有些地方还放开了住房公积金二次贷款的政策限制。而其中二套房贷的松动无疑最为诱人。江西是今年首个放松二套房首付比例的省份。8月21日,江西省政府网站显示,江西出台20条举措促进经济平稳增长,其中提出将适当降低二套房首付比例。重庆也推出了优惠,有银行“只认房不认贷”。8月17日,重庆某国有大型商业银行人士透露,目前该行对二套房的认定标准主要以认房为主,即只要名下(以家庭为单位)没有住房,不管之前在银行是否有房贷记录,都可以认为是首次购房,再买房时可享受首套房的标准,首付三成。在政策优惠下,无论是纳税额和房贷,都将给换房人群带来实质的优惠,换房人可以抓住这种机会。


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