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广州楼市出现市场新象:一手价低于二手价楼盘

2018/4/18 19:43:58  来源:中国新闻网 

"五一"前后,不少楼盘强劲促销下的一手楼价,比同个楼盘上一批产品的二手楼价还要低,看似震撼、极具诱惑力的背后,二手中介业内人士表示,真正意义上一手新盘价比二手价还低的单位,只是极少数。同个楼盘一手二手楼价倒挂的个案,尚不足10%。因此,这种现象尽管会对二手楼市成交带来一定的影响,但是二手楼仍会因

自身独特的优势,而受到相关群体的追捧。

市场新象:出现一手价低于二手价楼盘

"五一"前后,一手楼市商家疯狂促销,不少楼盘的促销价格创下近一两年的新低,甚至比同楼盘的二手楼价还要低。记者踩盘后发现,小黄金周期间促销力度较大的白云大道北板块、龙洞板块、广园东板块、华南板块等,所推新货的一手促销价都达到了最近一年多的新低,其中以云山诗意6888元/平方米起的低价最为典型。而据满堂红、合富置业等中介行专业人士介绍,同一个楼盘在售新货价格比二手价还低的状况,其实并不多,只约10%。

据了解,上述板块的二手楼价高过一手楼价,或与一手楼价持平的物业比较多。如岭南新世界优悦园组团均价为7800-8000元/平方米,而该盘内较新的二手楼单位均价也约8000元/平方米左右;云山诗意新房售价6888元/平方米起,而其二手房价格则已达8000元/平方米左右;富力桃园以特价方式推出的单位在9000多元/平方米左右,而该楼盘的二手价也已达9800-10000元/平方米,与新货价格相差无几;此外,海珠区光大花园榕上居的二手价已升至约10000元/平方米,而新组团水岸榕城的新盘价为9800-13800元/平方米,部分新单位价格也低过二手楼价。

市场分析:二手价缘何高于一手价·

满堂红、合富置业、中原地产等专业人士分析,一直以来,一手房地产价格是二手房地产价格的绝对标杆。一手房价格升,二手房就跟着升。在从2003年开始的这轮房价上涨浪潮中,一手楼盘的每次提价,几乎都成为周边二手楼盘升价的最佳理由。近期二手楼价反超一手楼价,主要有两大原因:

一是楼市恰逢萧条期,为在黄金周内刺激成交,一手商家采用了力度较大的促销手法。比如,直接将装修去掉卖毛坯房,这样的报价就相当有吸引力,云山诗意的6888元/平方米就是由此而来。另外,商家直接将新货价格调低10%-20%幅度,由此,也就出现了较低的一手楼价,例如华南板块某盘新货,部分单位低至7300元/平方米就能成交。

二是二手物业特别是朝向、楼层较好的物业选择比较多,致使这批二手房价格比较高。同时,二手物业属于小业主私有财产,小业主对物业预期比较高,因此不会象开发商一样大幅调低楼价,特别是去年才入市的小业主,更不会轻易抛盘。例如:蔡先生去年年初在富力桃园C区买了套房,原本打算今年年初租约到期便放售,85平方米单位放盘价为95万元,可从去年年底开始,该盘就不断推出特价单位,部分单位的均价还不足1万元/平方米,蔡先生知道后,唯有将物业继续放租了。

价差真相:一手低价房少之又少

据了解,尽管市场出现了相对有吸引力的一手房新低价,但是精明的买家却也发现,这种真正的笋盘还是少之又少的。例如,云山诗意的新货,尽管打出的旗号是6888元/平方米起,但其新货均价仍在7500-8000元/平方米之间,如果加上装修,一套房子价格就要在8000-8500元/平方米以上了,比上一期产品实际优惠不了多少;再如南湖托斯卡纳特惠的"6、7字头"新货,也是仅有10多套。

满堂红云山诗意分店经纪介绍,不少楼盘的一手特价单位数量都有限,而且在户型和朝向上并不十分如意,相对而言,已经入住的社区,其二手房可选的空间就比较大,成熟的社区氛围、清晰的产权等优势,都在一定程度上削减了一手低价对二手市场的冲击。

低价影响:促进观望,影响成交

作为相辅相成的一二手楼市,同楼盘内一手价低于二手价、市场一手新低价对二手楼市同样带来一定冲击。上述中介公司专业人士介绍,这些影响主要体现在降低了成交的几率、促进业主心态改变等方面。

影响一:二手成交减速

专业人士介绍,同一楼盘内,在售新货价格比二手价还低的状况,影响了二手类似产品的成交。例如满堂红4月的成交中,80万元/套的二手房单位成交量仅占总成交量的13%左右,而在这些单位所在楼盘的二手次新房(即刚买一两年左右的物业)成交量更少,占整体次新房总成交量的不到5%;再如云山诗意、时代玫瑰园等价格较高的物业,其二手成交量也有所下滑;华南板块近期的二手成交更为惨淡,据称是"5月以来少有成交"。满堂红统计数据显示,一手降价对首次置业者影响较大,其大约分流了二手10%左右的首次置业者。

影响二:促成业主调价

对于出现的一手楼特惠现象,不少业主也积极转变心态,主动调低放盘价,以求物业能更快成交。两行人士介绍,不仅是非中心板块的物业,即使是天河珠江新城物业的业主,近期都会主动调低放盘价,降价幅度约从1000-3000元/平方米左右,幅度从10%-20%不等。

影响三:带旺二手看房客

据介绍,去年房贷新政令不少买家观望,进入3月后,虽然已经开始逐步回暖,一手开盘价的震撼出场,在为一手楼带来


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